不動産経営のトラブル回避策

業者選びのポイントがわかる人

『販売のシステムが明確な会社で買う』
ワンルームマンションは、いま通常5%の利回りがとれます。現在そのような物件が多く出てきているのです。「そんなおいしい物件は業者に押さえられていて、素人には無理だろう」と思われるかもしれませんが、そうではないのです。たとえば、駅売店で売っている週刊住宅情報で物件を探したとしても、そのような物件を見つけることができる時代なのです。しかし大切なことは、利回りだけ考え、5%以上の利回りであればどんな物件でも良い、ということではありません。入居者のつきやすいところ、部屋が埋まりやすいところが、地域や立地によってあるのです。そのように、なるべく空室が発生しないような場所、また空室が発生しても、すぐ次の人が借りてくれるような場所の物件を購入するのが狙い目です。それが、いわゆる安定利回り商品ということになります。中古のワンルームマンションを買う場合でも、中古マンション自体が不動産の流通機構にのせられているので、どの業者でも買えるようになっています。

マンションの一室

収入を得る目的でワンルームマンションを購入するならば、それは自分が住むのではなく人に貸すこととなります。ですから、そのような需要に応えるため、オーナーチェンジと言って、入居者が入っているマンションを売買する場合もあるのです。このような場合には、入居者が一体どんな人であるのか、会社・役職。収入……さらに、家賃が毎月定期的にきちんと入っているかどうか、連帯保証人はどんな人か、といったことがきわめて重要な購入チェック要因になってきます。このようなことをきちんとしてくれる業者だけなら問題ないのですが、一般の大手仲介業者になりますと、ほとんどはファミリーマンションを売買することが中心になります。部屋の内装とか管理体制といったことには気をつかいますが、オーナーチェンジの仕方や、どのくらいで貸せるか、空室の場合にはどのような方法で募集し、速やかに入居者を確保することができるかなどあまり慣れていません。

ワンルームマンションを専門に扱っている業者では、そのような物件について、あらゆる面から経験を積み、システムが確立されています。空室になった場合でも、その後すぐに内装し、部屋をきれいにして次の人を入れる、という対応がすぐできるのです。また、退居者が出た場合、どの程度内装リフォーム代を負担してもらうのかを、契約書に明確に記載されていなければなりません。概ね大手業者の賃貸契約書は、自然の汚れ、経年汚染については、本人は責任を持たないということになっています。最近のワンルームマンション専門の業者の賃貸契約書を見ますと、経年汚染についても、入居者が半分負担するとか、場合によっては、きれいに用意された部屋に入った場合には、出るときに元通りにして出て行く、といった厳しい内容のものまであります。収益を目的としてワンルームマンションを経営する場合には、絶えずきれいな状態の貸室にしておく必要があります。その意味で出ていくときには、部屋をきれいにしていくところまで、入居者に責任を持ってもらうのが望ましいのです。入居者に対してある程度ものが言える、交渉力がある、またさまざまな事故があったときに、弁護士の応援、税務処理といったところまでバックアップ体制ができているところ、そのようなシステムをもっている業者から買うのが、安心できる買い方と言えるでしょう。

商談

また、販売から管理まで一貫して業者に任せるのもひとつの方法でしょう。ワンルームマンションを購入した場合に、部屋代の滞納とか、行方不明になったとか、中途半端なときに出られて募集してもなかなか入らないなど、困ったことが結構出てくるものです。しかし、そのような場合に速やかに対応し、すぐ人を入れ、年間の収益率を高く確保する、ということは非常に大切なことです。1室だけでなく、2室3室と部屋を持つにしたがって、そのようなリスクの発生も頻繁になります。入居人管理とは、まず家賃がしっかり払われているかどうかを管理しなければなりません。家賃を滞納した場合にはその催促、長期滞納者に対しては法的な処置、退室通告があった場合には、退室時の確認、用務の見積もりにいたるまで、さまざまな対応をしなければなりません。そのような面倒なことを、仕事を持ちながら素人がやるということは、きわめて難しいと言わざるを得ません。ワンルームマンションの管理・集金・メンテナンスといった、一貫サービスがきちんと確立されている業者なら、多少の手数料を支払って、業務委託をするという選択もあります。適切な業者を使えば、安心して収益物件を経営できるというメリットがあります。自らは仕事に精を出し、もうひとつの収益の柱である不動産を持つ、しかしその管理はサービスノウハウを持っている業者に任せる、また、そのような業者から物件を購入するということが、素人がマンションをうまく経営するコツかもしれません。


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