不動産経営のトラブル回避策

吊り押入れが落ち天居者がケガをしたら誰の責任か

民法第71条は、土地の工作物の占有者または所有者の責任についての規定である。

 (土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)
第七一七条 土地ノエ作物ノ設置又(保存二瑕疵アルニ因リテ他人二損害ヲ生シタルトキ(其工作物ノ占有者(被害者二対シテ損害賠償ノ責二任ス但占有者力損害ノ発生ヲ防止スルニ必要ナル注意ヲ為シタルトキ(其損害(所有者之ヲ賠償スルコトヲ要ス

 土地の工作物の瑕疵(きず)とは、工事・設備に不完全なところがあったりして、安全性を欠いていることである。たとえば、工事の欠陥によって吊り押入れや天井が落下して、賃借人がケガをした場合などである。
 また、アパートの通路が狭いため、火事の際、賃借人が逃げ遅れてケガをした場合などにも、建物に瑕疵があるといえるのである。

建物

 建築基準法などの取締法規に違反する建物は、一般的には「瑕疵」があるといえるだろう。
建築基準法にも、いろいろな規制がある。たとえば、採光基準といって、隣地の境界線から一定の距離にある窓の有効面積とか、アパートの通路の幅の規制などがある。
 このうち、窓の有効面積は、採光・通風をはかるための規制であるから、その違反はたいした問題ではない。これに対して、通路の幅を狭くした場合は、問題は大きい。つまり、どちらも単なる建築基準法違反であり、罪の程度は同じであるが、火事になって賃借人がケガをしたり死亡したような場合において、狭い通路に物が置いてあったために逃げ遅れたことが原因だったりしたら、家主は損害賠償をしなければならないのである。

賠償

 このように、なんらかの建物の欠陥によって賃借人がケガをした場合は、所有者は責任を免れることはできない。契約上の債務不履行責任か不法行為責任かのいずれかによって、賃借人に対して損害賠償をしなければならないのである。
 もっとも、この場合において、吊り押入れや天井の建付けが悪かったなどどいう施工上のミスが原因ならば、損害賠償した金額について建築業者に対して求償することができるのは当然のことである。しかし、だからといって、賃借人に対して業者が悪いのだから業者に対して損害賠償を請求しろとはいえないのである。なお、通路が狭いための事故は自分の設計によるものだから、業者には関係ない。


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